Cartilha Jurídica para Incorporadoras Imobiliárias: Direitos e Responsabilidades Pós-Obra

Esta cartilha foi desenvolvida para esclarecer os direitos e responsabilidades das incorporadoras imobiliárias em relação aos clientes finais. Baseada nas normas técnicas vigentes e nas melhores práticas do setor, ela busca orientar incorporadoras e condomínios na condução de suas atividades, assegurando conformidade legal e satisfação dos clientes.

📂​ Principais Tópicos da NBR 17.170

A NBR 17170:2022 é um marco na construção civil brasileira, estabelecendo diretrizes sobre garantias em edificações:

• Abrangência Ampliada: A norma se aplica a todos os tipos de edificações, incluindo habitacionais, comerciais, industriais e institucionais, uniformizando as práticas de garantia em todo o setor.
  
  
• Definição de Responsabilidades: Esclarece as responsabilidades de cada agente no processo de construção, desde incorporadores e construtores até projetistas, fabricantes e proprietários, eliminando ambiguidades e facilitando a resolução de conflitos.
  
  
• Prazos de Garantia Detalhados: Apresenta prazos de garantia recomendados para diversos sistemas, componentes e equipamentos, considerando suas especificidades, o que traz clareza e previsibilidade.
  
  
• Manutenção Preventiva: Reforça a importância da manutenção preventiva para a validade da garantia. A falta de comprovação da manutenção, conforme a NBR 5674, pode resultar na perda da garantia.
  
  
• Termo de Garantia Detalhado: Exige a elaboração de um termo de garantia detalhado, a ser entregue ao proprietário com o manual de uso, operação e manutenção, formalizando condições e prazos de garantia.
  
  
• Impacto na Gestão de Obras: Exige maior rigor na gestão de obras, desde o projeto até a entrega, para garantir conformidade com prazos e condições de garantia, incentivando a melhoria da qualidade da construção.
  
  
• Redução de Litígios: Ao definir responsabilidades, prazos e condições de garantia, a norma contribui para a redução de litígios judiciais, proporcionando segurança jurídica para todas as partes.
  
  
• Melhoria da Experiência do Cliente: Garante maior transparência e previsibilidade em relação às garantias, melhorando a experiência do cliente e aumentando a confiança no setor.
  
  

Importância da NBR 17170

• Eleva o Padrão de Qualidade: Incentiva a construção de edificações mais duráveis e seguras, com foco na qualidade e desempenho.
  
  
• Protege o Consumidor: Assegura que os direitos dos consumidores sejam respeitados, garantindo cobertura de falhas e defeitos de construção.
  
  
• Profissionaliza o Setor: Promove a adoção de melhores práticas e a profissionalização do setor da construção civil, com maior organização e controle de processos.

Reduz Custos: A prevenção de problemas por meio da manutenção e a resolução eficiente de conflitos contribuem para a redução de custos para todas as partes.

📂​ Diferenças entre a NBR 17.170 e a NBR 15.575

A substituição do Anexo D da NBR 15575 pela NBR 17170 trouxe mudanças significativas nos prazos de garantia para edificações:

• Abrangência e Aplicabilidade: A NBR 15575 era mais restritiva, focando em edificações habitacionais, enquanto a NBR 17170 amplia a aplicação para todos os tipos de edificações, oferecendo diretrizes detalhadas para prazos de garantia.
  
  
• Detalhamento dos Prazos de Garantia: A NBR 17170 introduz prazos de garantia tecnicamente recomendados com maior detalhamento, permitindo adaptações às especificidades técnicas das obras.
  
  
• Flexibilidade e Adaptação: A NBR 17170 permite que incorporadores e construtores ofereçam prazos de garantia diferentes dos recomendados, desde que baseados em justificativas técnicas, proporcionando flexibilidade conforme as características dos projetos.
  
  
• Condições de Garantia: A NBR 17170 abrange condições de uso, operação e manutenção, integrando diretrizes com a NBR 14037 e NBR 5674, que tratam dos manuais de uso e planos de manutenção.
  
  

Razões para a Substituição

• Atualização e Modernização: A NBR 17170 atualiza e moderniza diretrizes de garantia, refletindo avanços tecnológicos e novas práticas de construção.
  
  
• Maior Clareza e Detalhamento: Oferece maior clareza e detalhamento, facilitando a aplicação prática e reduzindo ambiguidades que poderiam resultar em litígios.
• Conformidade com Legislação Vigente: Alinha-se melhor com a legislação vigente, proporcionando um referencial robusto para o setor da construção civil.

📂​ Marco Temporal de Incidência da Nova Norma

A NBR 17170 entrou em vigor no final de 2022, aplicando-se a empreendimentos protocolados a partir de 12 de junho de 2023. As construtoras e incorporadoras tiveram 180 dias para se adequarem às novas exigências. Durante esse período, puderam continuar utilizando as diretrizes da NBR 15575 para projetos já em andamento ou protocolados antes do prazo final de adequação.

 📂 Inclusão do Termo de Garantia Definitivo

O termo de garantia definitivo formaliza as condições e prazos de garantia oferecidos pelo produtor da edificação ao proprietário. Deve ser entregue com o manual de uso, operação e manutenção, assegurando que o proprietário esteja plenamente informado sobre os direitos e responsabilidades em relação à garantia. Segue um modelo de termo adaptado pela Predialize.

📂 Importância dos Registros de Manutenções Preventivas

A realização e o registro das manutenções preventivas são cruciais para manter a validade das garantias. A falta de manutenção ou comprovação pode levar à perda da garantia. A ABNT NBR 5674 fornece diretrizes sobre a gestão da manutenção de edificações, especificando atividades necessárias para garantir durabilidade e desempenho adequado.

Consequências da Falta de Manutenção

• Perda de Garantia: A não realização ou falta de comprovação das atividades de manutenção pode resultar na perda das garantias, incluindo atividades de limpeza, conservação e manutenção.
  
  
• Responsabilidades do Proprietário: O proprietário deve seguir as orientações do manual de uso, operação e manutenção, e comprovar a realização do plano de manutenção conforme a ABNT NBR 5674.
  
  
• Impactos em Litígios: A comprovação de manutenções pode ser decisiva em litígios judiciais, fortalecendo a posição do proprietário em disputas legais.
  
  

📂 Evidências de Manutenção

Registros fotográficos, notas fiscais e certificados são evidências válidas para comprovar manutenções. É recomendável que contratos incluam cláusulas exigindo registro e comprovação das manutenções preventivas.

📂 Não Aplicabilidade sob Reformas

Reformas realizadas pelo proprietário não estão cobertas pela garantia da incorporadora. Reformas sem autorização podem resultar na perda da garantia. A incorporadora deve comunicar claramente aos proprietários sobre as implicações de reformas na garantia e fornecer orientações sobre como realizá-las conforme a NBR 16.280.

📂 Não Revalidação dos Prazos de Garantia após Assistência Técnica

Reparos não revalidam os prazos de garantia originais. A garantia mínima para reparos é de 90 dias ou o prazo remanescente da garantia original. A incorporadora deve informar claramente que os prazos de garantia não são estendidos após reparos.

📂 Definição dos Processos de Atendimento ao Cliente

A incorporadora deve definir processos claros para atendimento ao cliente, incluindo formalização de solicitações de assistência técnica, prazos de resposta e execução dos reparos. Equipes de atendimento devem ser bem treinadas e informadas sobre processos e responsabilidades, assegurando qualidade e satisfação dos clientes.

Esta cartilha oferece um guia detalhado para incorporadoras, garantindo conformidade legal e satisfação dos clientes, além de promover a profissionalização e a qualidade no setor da construção civil.