Guia NBR 17.170 Descomplicada

Bem-vindo ao nosso ebook sobre o Guia NBR 17.170 descomplicada! 

Se você é uma construtora e está buscando uma maneira de implementar as normas técnicas de forma eficiente e eficaz, este guia é para você. Aqui, a Predialize irá te ajudar a entender de forma clara e objetiva essa norma e sua aplicação na prática.

Nós sabemos que a implementação de normas técnicas pode parecer complicada, mas estamos aqui para desmistificar o processo e torná-lo mais simples e acessível. Com este guia, você poderá implementar a NBR 17.170 com confiança e segurança, garantindo a qualidade e resguardo jurídico de suas construções visto que o mesmo já está atualizado em todo o conteúdo da Predialize.

1. Introdução
   

   A ABNT lançou a Norma NBR 17.170 em dezembro de 2022, com o intuito de definir prazos recomendados para garantias em edificações e estabelecer diretrizes para alcançá-los. A falta de clareza nas leis e regulamentos sobre os prazos tem gerado problemas no Brasil, levando à criação de uma indústria de ações relacionadas a vícios construtivos. A ABNT NBR 17.170 preenche essa lacuna, oferecendo diretrizes claras e transparentes para mais de 180 processos ou itens que compõem o imóvel.

   A norma proporciona maior segurança jurídica nas relações entre o incorporador e o cliente, eliminando interpretações equivocadas sobre o prazo legal de garantia, previsto no artigo 618 do Código Civil, que não é aplicável para todos os vícios. Para o cliente, a norma é um instrumento de referência técnica e diretrizes em relação às garantias, em conjunto com o manual das edificações e documentos específicos fornecidos pelo construtor, incorporador ou prestador de serviços de construção.

   Portanto, com a introdução da ABNT NBR 17.170, o Anexo D (Informativo) - Diretrizes para o estabelecimento de prazos de garantia da ABNT NBR 15575 - Edificações habitacionais - Desempenho - Parte 1: Requisitos gerais de 2013 será substituído e cancelado. Isso demonstra a evolução das normas técnicas no setor da construção civil, buscando sempre aprimorar e garantir a qualidade das edificações, maior segurança jurídica e o bem-estar dos seus usuários e proprietários.

2. Agentes intervenientes e suas obrigações perante as garantias
   
   Na construção civil, os agentes intervenientes são os diferentes profissionais e empresas envolvidos no processo de construção de um empreendimento, desde a concepção até a entrega da obra.
   
   

   Incorporador	* Definir as condições e prazos de garantia em documento específico e fornecê-lo ao proprietário, e responder por essas obrigações; Nota: É uma boa prática apresentar ao cliente antes da edificação estar construída, no momento da aquisição, parte das condições e dos prazos de garantia que são oferecidos na entrega da edificação ou da unidade concluída. * Se não for construtor de toda a edificação ou parte dela, deve definir em documento específico as responsabilidades quanto às condições de garantia a serem fornecidas solidariamente pelos demais agentes intervenientes – construtor ou prestador de serviços de construção; * Fornecer ao cliente o manual conforme a ABNT NBR 14.037 e informar as condições de atendimento de assistência técnica pós-entrega.
   Construtor e prestador de serviços de construção	* Definir as condições e prazos de garantia em documento específico e fornecê-lo ao contratante de seus serviços , e responder por essas obrigações; * Se não for o responsável pela construção de toda a edificação ou de alguma parte específica dela, deve definir em documento específico as responsabilidades quanto às garantias a serem fornecidas solidariamente pelos demais agentes intervenientes; Nota: É uma boa prática apresentar ao contratante, no momento da contratação, as condições ou parte das condições e dos prazos de garantia que serão oferecidos. * O construtor deve fornecer ao seu contratante o manual da edificação elaborado conforme a ABNT NBR 14.037 e a ABNT NBR 5674, e informar as condições de atendimento de assistência técnica pós-entrega; * O prestador de serviços de construção, fornecer, quando apropriado, instruções de uso e manutenção referentes ao serviço específico e informar as condições de atendimento de assistência técnica pós-entrega.
   Projetista	* Informar nos documentos de projeto as condições que devam fazer parte do manual da edificação e que estão relacionadas às condições de garantias, como premissas de projeto que tenham impacto no uso e operação, instruções de limpeza, conservação e manutenção.
   Fabricante de materiais, componentes, sistemas construtivos e equipamentos	* Informar em documento específico as condições que devam fazer parte do manual da edificação e que estão relacionadas às condições de garantias, como limitações de uso, condições de exposição, instruções de uso, conservação e manutenção de seus produtos, e responder pelas obrigações definidas conforme legislação vigente com relação às garantias de seus produtos; * Acordar com o incorporador, construtor ou prestador de serviços de construção as condições de garantia e assistência técnica de seus produtos. Nota: No caso de produtos não fabricados no território nacional, o responsável pela importação ou o próprio fabricante deve assegurar que as condições de garantia sejam fornecidas em documentos específicos, assim como assegurar que os manuais dos produtos importados possuam versões traduzidas para a língua portuguesa.
   Proprietário, usuários e responsável legal da edificação	* Tomar conhecimento das condições de garantia e procedimentos de atendimento de assistência técnica oferecidos pelos produtores, como também de suas responsabilidades quanto ao uso, operação, conservação e manutenção da edificação, observando o disposto no manual; * Utilizar a edificação de acordo com o manual; * Elaborar, implantar e comprovar a realização do plano de manutenção nos termos da ABNT NBR 5674 e do manual fornecido; * Em caso de qualquer modalidade de transmissão de unidade ou da edificação em período em que os prazos de garantia estão vigentes, dar conhecimento aos novos usuários e repassar os documentos pertinentes sobre as condições de garantia e a necessidade de elaborar, implantar e comprovar a realização do plano de manutenção nos termos da ABNT NBR 5674 e do manual fornecido; Nota: Nestes casos de transmissão da unidade privativa ou da edificação, não cabe ao incorporador, construtor ou prestador de serviços de construção, entregar o termo de garantia definitivo e o Manual ao novo usuário, visto que esta é uma responsabilidade do transmitente. * Permitir o acesso de representante, com prévio aviso, do incorporador, construtor ou prestador de serviços de construção para verificação da situação de reclamação sobre falha da edificação.

   A colaboração e o bom relacionamento entre esses agentes intervenientes são essenciais para o sucesso da construção civil, garantindo a qualidade da obra, o cumprimento dos prazos, segurança dos usuários e maior segurança jurídica.

3. Início da garantia e garantias em situações de reparos ou substituições
   
   

   A data de emissão do auto de conclusão (por exemplo, habite-se), ou documento equivalente que ateste a conclusão das obras ou dos serviços, é considerada a data de início do prazo de garantia porque é a partir de conclusão da obra que se pode considerar que o imóvel foi entregue e que o período de uso e desgaste começou a contar.

   ^{Nota: Recomenda-se que o incorporador ou construtor estabeleça prazo específico de garantia para unidades adquiridas após o início das garantias da edificação como um todo.}

   Em relação aos reparos ou substituições realizados em componentes, sistemas construtivos ou equipamentos estes não alteram e não renovam os prazos e as condições de garantia originais previstas na ABNT NBR 17.170 e no Manual. Em outras palavras, a garantia continua valendo conforme estipulado no momento da aquisição da edificação, independentemente de reparos ou substituições que possam ter sido feitas. Portanto, é fundamental que os usuários tenham consciência dessa condição ao solicitar reparos ou substituições e estejam cientes de que a garantia não será renovada ou alterada por essas ações.

   Se ocorrerem reparos parciais em componentes, sistemas construtivos ou equipamentos que ainda estejam dentro do período de garantia, é necessário que a garantia tenha um prazo mínimo de 90 dias ou o remanescente do prazo original, o que for maior. Em outras palavras, se um equipamento tem garantia de 3 anos e seu reparo é feito no último dia deste período, a garantia será prorrogada por pelo menos 90 dias. No entanto, se o reparo for feito no primeiro ano, a garantia remanescente será de dois anos. É fundamental que os usuários estejam cientes dessas condições para evitar possíveis problemas e garantir que seus direitos sejam respeitados.

4. Estabelecimento das condições de garantia
   
   

   Os prazos de garantia estabelecidos nas Tabelas 2 e 3 da ABNT NBR 17.170 são recomendações técnicas.

   Para estabelecer prazos diferentes, o responsável legal da edificação pode levar em consideração diversos fatores que influenciam as garantias, incluindo o cumprimento das Normas Técnicas aplicáveis. Por exemplo, podem avaliar a natureza dos componentes, sistemas e equipamentos, bem como sua susceptibilidade a falhas, mecanismos de deterioração, desgaste e envelhecimento natural diante das condições de uso e exposição na edificação. 

   Além disso, podem considerar os prazos e condições de garantia oferecidos pelos fornecedores desses componentes, sistemas construtivos e equipamentos, bem como a qualificação dos fornecedores e prestadores de serviços envolvidos na obra.

   Também é importante considerar a orientação fornecida aos proprietários e usuários, bem como a assistência técnica após a entrega da obra. É recomendável coletar dados sobre a assistência técnica prestada e as solicitações de reparo realizadas durante e após o período de garantia. Com esses dados, é possível realizar uma análise de falhas, identificando a frequência de incidência, suas causas e os custos diretos e indiretos decorrentes, incluindo aspectos como a satisfação dos clientes e o impacto na reputação e imagem da empresa.

5. Prazos de garantia
   
   

   Para sistemas construtivos, componentes ou equipamentos de edificações que não possuem um prazo recomendado previstos nas Tabelas 1, 2 e 3, o incorporador, construtor ou prestador de serviços de construção deve realizar uma análise das suas características, identificando, primeiramente se deve ser aplicado o prazo previsto na legislação (5 anos). E se não for item passível de aplicação do prazo previsto na legislação vigente, recomenda-se definir prazo específico com base nos fatores do item 4 deste e-book.

   ^{Nota: É essencial que o prazo definido esteja formalizado em um documento.}

   A figura a seguir ilustra o uso das Tabelas 1, 2 e 3 para estabelecimento dos prazos de garantia:

   
   

   Figura - Fluxo de estabelecimento dos prazos de garantia

   
   
   

   Tabela 1: Lista os itens que devem atender aos prazos de garantia previstos na legislação vigente, que define prazos obrigatórios aplicáveis às edificações que se enquadram como falhas de solidez e segurança (5 anos).

   ^{NOTA: Os prazos de garantias com relação à solidez e segurança são estabelecidos na legislação vigente. Na data de publicação da ABNT NBR 17.170, o prazo definido na legislação vigente e aplicável para estes itens é de 5 anos.}

   Tabela 2: São apresentados os itens e prazos tecnicamente recomendados para as garantias a serem oferecidas pelo incorporador, construtor ou prestador de serviços de construção (1 ano, 3 anos e 5 anos).

   Equipamentos associados aos sistemas construtivos que não estejam previstos na Tabela 2 da ABNT NBR 17.170 têm o prazo de garantia do fabricante ou, quando não especificado, o prazo será de 180 dias.

   Tabela 3: Abrange exemplos de falhas aparentes que devem ser comunicadas aos clientes para que sejam verificadas no momento da entrega da edificação ou unidade.

   Recomenda-se que seja feito o registro formal para as falhas aparentes que venham a ser identificadas na entrega da edificação ou unidade, pois a falta de registro pode indicar que a situação aconteceu após a entrega, não sendo, portanto, uma falha decorrente do processo de produção da edificação, mas uma situação causada pelo usuário.

6. Conclusão
   
   

   Em conclusão, a ABNT NBR 17.170/2022 é um importante instrumento para a definição de garantias em edificações, oferecendo conceitos, requisitos e procedimentos para incorporadores, construtores e prestadores de serviços de construção. É importante destacar que os prazos de garantia apresentados na Norma estão em conformidade com a legislação vigente, e podem ser utilizados como parâmetros para a elaboração de termos de garantia indicados nos Manuais.

   Além disso, a Norma destaca a importância de aspectos intangíveis, como a satisfação dos clientes e a imagem da empresa, e recomenda a realização de análises de falhas e custos para aprimoramento constante do processo de produção.

   As garantias são atreladas ao uso correto da edificação e seus sistemas, componentes e equipamentos, e a responsabilidade dos proprietários, usuários e responsáveis legais está prevista nos Manuais e Normas Técnicas correspondentes. Por fim, a NBR 17.170 amplia as recomendações para além das edificações habitacionais e traz mais detalhes e orientações para garantir a qualidade e segurança das edificações.