Orientações Jurídicas para o Pós-Obra de Residencial Multifamiliar

Este artigo visa orientar a formalização e aprimoramento de documentos e processos internos essenciais que precisam ser diligenciados pelas Construtoras e Incorporadoras, garantindo uma gestão eficaz das manutenções preventivas e corretivas no pós-obra por face da Predialize.

Organizamos as orientações para que as Construtoras e Incorporadoras observem se estão adequadas ou precisam realizar alguns ajustes nas suas documentações e processos internos.

1. Convenção do Condomínio

   1.1. Capítulo dedicado ao Síndico

• Reforçar a utilização da plataforma PREDIALIZE no pós-obra;
• Inserir cláusulas específicas sugeridas, conforme anexo deste artigo, para formalizar o comprometimento do síndico com a gestão pós-obra.

   1.2. Capítulo dedicado aos Deveres e Direito dos Condôminos

• Destacar a importância da NBR 16.280, tornando obrigatório o cumprimento do plano de reforma como uma responsabilidade do condomínio;
• Incorporar a NBR 16.747 para ressaltar as manutenções baseadas na idade do empreendimento.

2. Contratos Relevantes

• Contrato de Compromisso de Compra e Venda,  Contrato de Compra e Venda e Ata de Assembleia de Instalação:
  • Incluir cláusula que estabeleça a gestão das manutenções preventivas pelos síndicos eleitos, utilizando a plataforma PREDIALIZE, conforme o anexo deste artigo.

3. Comunicação e Treinamento

• Treinamento para Síndicos e Condôminos:
  • Elaborar materiais de treinamento sobre o uso da plataforma PREDIALIZE;
  • Realizar sessões de treinamento para síndicos e condôminos, destacando a importância da gestão pós-obra.

4. Auditoria e Monitoramento

• Auditoria Periódica:
  • Estabelecer auditorias periódicas para garantir o cumprimento das cláusulas relacionadas à plataforma PREDIALIZE;
  • Criar relatórios de auditoria para documentar o progresso e a conformidade.

5. Atualizações Contínuas

• Revisão Anual:
  • Realizar revisões anuais nos documentos, incorporando novas normativas e atualizações da plataforma PREDIALIZE;
  • Manter uma abordagem proativa em relação às mudanças legislativas e tecnológicas.

6. Central de Atendimento

• Canal de Suporte PREDIALIZE:
  • Estabelecer um canal de suporte dedicado para questões relacionadas à plataforma PREDIALIZE;
  • Garantir que os condôminos e síndicos tenham fácil acesso a informações e suporte técnico.

5.1 Requisitos gerais

O plano de reforma deve ser elaborado por profissional habilitado por apresentar a descrição de impacto nos sistemas, subsistemas, equipamentos e afins da edificação, e por encaminhar o plano ao responsável legal da edificação em comunicado formal para análise antes do início da obra de reforma. O plano deve atender às seguintes condições:

    a) atendimento às legislações vigentes e normas técnicas pertinentes para realização das obras;

      b) estudo que garanta a segurança da edificação e dos usuários, durante e após a execução da obra;

      c) autorização para circulação, nas dependências da edificação, dos insumos e funcionários que realizarão as obras nos horários de trabalho permitidos;

      d) apresentação de projetos, desenhos, memoriais descritivos e referências técnicas, quando aplicáveis;

      e) escopo dos serviços a serem realizados;

      f) identificação de atividades que propiciem a geração de ruídos, com previsão dos níveis de pressão sonora máxima durante a obra;

      g) identificação de uso de materiais tóxicos, combustíveis e inflamáveis;

      h) localização e implicações no entorno da reforma;

      i) cronograma da reforma;

      j) dados das empresas, profissionais e funcionários envolvidos na realização da reforma;

   k) a responsabilidade técnica pelo projeto, pela execução e pela supervisão das obras, quando aplicável, deve ser documentada de forma legal e apresentada para nomeação do respectivo interveniente;

      l) planejamento de descarte de resíduos, em atendimento à legislação vigente;

   m) estabelecimento do local de armazenamento dos insumos a serem empregados e resíduos gerados;

     n) implicações sobre o manual de uso, operação e manutenção das edificações, conforme ABNT NBR 14037, e na gestão da manutenção, conforme a ABNT NBR 5674, quando aplicável.

2. OBRIGAÇÃO DE MANUTENÇÃO DA EDIFICAÇÃO

      2.1. O(a) síndico(a) regularmente eleito em assembleia, obriga-se, na forma do artigo 1.348, inciso V, do Código Civil, a observar o manual de uso e operação da edificação entregue pela Incorporadora, a fim de que todas as garantias constantes do Termo de Garantia anexado ao manual sejam respeitadas e também às especificamente previstas na ABNT NBR 17.170, conforme prazos determinados.

    2.2. Nos termos do artigo 1.349 do Código Civil, o(a) síndico(a) que olvidar o plano de manutenções prelecionado pelo manual de uso e operação da edificação elaborado e entregue pela Incorporadora, além da responsabilização civil correlata, nos termos dos artigos 937 e 938, ambos do Código Civil, bem como da perda da garantia dos sistemas, subsistema e componentes não manutenidos, praticará irregularidades e estará sujeito a ser destituído em assembleia especialmente convocada para esta finalidade.

   2.2.1. Fica eleito, desde já, sem que haja possibilidade de modificação futura pelos Associados, que toda a Gestão de Manutenções Preventivas dos síndicos eleitos em assembleia será feita por meio da plataforma PREDIALIZE com o objetivo e criação de evidências de cumprimento do plano de manutenções constantes do manual de uso e operação formulado e entregue pela incorporadora;

      2.2.2. A não utilização desta plataforma implica também em responsabilização do síndico eleito ao tempo da ocorrência de ilícito.

       2.3. Afora a responsabilização na esfera cível, o(a) síndico(a) que negligenciar a execução do plano de manutenções constantes do manual de uso e operação formulado e entregue pela incorporadora, poderá responder pela prática do crime tipificado no artigo 256, do Código Penal, a seguir transcrito:

Art. 256 - Causar desabamento ou desmoronamento, expondo a

 perigo a vida, a integridade física ou o patrimônio de outrem:

Pena - reclusão, de um a quatro anos, e multa.

      2.4. A não execução do plano de manutenções formulado e entregue pela incorporadora implicará na perda das garantias dos sistemas, subsistemas e componentes da edificação, conforme disposto pelo artigo 14, § 3.°, inciso II, do Código de Defesa do Consumidor.

      2.5. Para se atingir a Vida Útil projetada (VUP) dos sistemas, subsistemas e componentes da edificação, o(a) síndico(a) deverá executar os programas de manutenção segundo ABNT NBR 5674. O(a) síndico(a) deve seguir as instruções do manual de uso, operação e manutenção, as instruções dos fabricantes de equipamentos e recomendações técnicas das inspeções prediais da NBR 16.747.

      2.6. Devem ser mantidos registros legíveis e disponíveis para prover evidências da efetiva implementação do programa de manutenção, do planejamento, das inspeções e da efetiva realização das manutenções. Cada registro deverá conter, a dispor dos itens 7.2 e 8.6 da ABNT NBR 5674:

        2.6.1. Identificação da manutenção realizada;

        2.6.2. Funções dos responsáveis pela coleta dos dados que compõem o registro;

     2.6.3. A organização e a coleta de dados devem ser registradas de forma a indicar os serviços de manutenção preventiva e corretiva, bem como alterações realizadas;

    2.6.4. Atualização dos documentos e registros da edificação e fornecimento dos documentos que comprovem a realização dos serviços de manutenção, como contratos, notas ficais, garantias, certificados, entre outros;

   2.6.5. Mantidos registros legíveis e disponíveis para prover evidências da efetiva implementação do programa de manutenção, do planejamento, das inspeções e da efetiva realização das manutenções.

MODELO DE CLÁUSULAS PARA PROMESSA E CONTRATO DE COMPRA E VENDA

Declaro ciência e anuência ao assinar este Contrato que a Construtora/Incorporadora determinará em Ata de Convenção do Condomínio respectivo ao imóvel que adquiro por meio deste documento que toda a Gestão de Manutenções Preventivas dos síndicos eleitos em assembleia será deita por meio da plataforma PREDIALIZE com o objetivo e criação de evidências de cumprimento do plano de manutenções constante do manual de uso e operação formulado e entregue pela Construtora/Incorporadora.

Pontos Destacados

• Mesmo após a realização da incorporação será possível fazer a averbação da Ata de Convenção do Condomínio na certidão dos imóveis antes da realização da Assembleia de Condomínio que homologa o modelo da Ata sugerido pela PREDIALIZE, ou seja, antes da averbação das unidades autônomas;
• Caso por face do financiamento tenha sido realizada alguma unidade autônoma antes dessa averbação da Ata de Convenção de Condomínio terá que ser realizada votação em Assembleia.